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合约交易比特币可以买房了？房利美联手Coinbase推出加密抵押贷款
原文标题：Fannie Mae Partners With Coinbase To Allow Crypto And Stablecoin Payments For Home Loans And Mortgages
原文作者：The Winepress
编译：Peggy，BlockBeats
编者按：当「用加密资产买房」从一句口号，变成一套被房利美承接的金融结构，会带来怎样的后果？
长期以来，美国住房市场的核心矛盾并未改变：房价上涨、收入滞后，年轻人被系统性挡在首付门槛之外。传统路径依赖储蓄与信用，而加密资产持有者，则困在「有资产、无流动性」的状态中。Coinbase 与房利美的合作，本质上是在打通一条路径——把链上的财富，转化为现实中的购房能力。
但这套机制的关键，不在于「能不能买房」，而在于「以什么方式、以什么代价买房」。本质上，它是用抵押替代储蓄，用杠杆替代时间：首付不再来自积累，而来自另一笔贷款；资产也不再变现，而是被再次质押。门槛被压低的同时，杠杆被整体抬高。
当加密资产进入受监管、具政府背书的住房金融体系，带来的不仅是机会，也可能是风险的转移——从流动性问题，转向长期的利率与杠杆压力。
从更宏观的角度看，这或许是房地产代币化的起点。稳定币、链上信用与资产质押，正逐步接入传统金融体系。而住房，成为这一进程的落点，并不意外。
值得警惕的是，这究竟是在为年轻人打开一扇新的入口，还是将他们引入一套更复杂、杠杆更高的金融体系。答案，还需要时间来验证。
以下为原文：
本周早些时候，由政府支持的抵押贷款机构房利美（Fannie Mae）宣布与加密交易平台 Coinbase 建立合作关系，允许以加密货币和稳定币作为支持发放住房贷款和抵押贷款。
在 3 月 26 日发布的一份新闻稿中，Coinbase 将这一举措称为「通向住房拥有权的新路径」。
被挤出市场的一代，与一条「新路径」
「数以百万计的美国人，如今拥有了一条新的购房路径。在 Coinbase 为 Better 提供支持的新型加密抵押贷款模式下，潜在购房者很快可以使用其 Coinbase 账户中的比特币或 USDC 来支付首付。这类贷款将由 Better 发放与服务，并与其他合规按揭一样，获得房利美的支持。
对于持有数字资产的数千万美国人而言，加密抵押贷款为其在日益收紧的住房市场中获取住房提供了一种新的选择。」
Coinbase 认为，在大量美国人被排除在住房市场之外的背景下，房地产代币化有望缓解这一结构性问题。
「住房拥有权是代际财富积累最重要的引擎之一，但获取这一机会正变得愈发困难。传统住房体系更有利于年长一代，他们受益于数十年来房产净值的复利增长，而这种增长正在不断拉大房价与收入之间的差距。」
此前，The WinePress 也曾指出，大量美国人事实上已被「挤出」住房市场，这一趋势具有持续性，若政策不作调整，只会进一步恶化。
今年 1 月，Donald Trump 在一次内阁会议上表示，他并不希望房价下跌，而是希望继续上涨，以保护既有房主的财富，同时为年轻人提供其他路径——例如其曾提出的「50 年期按揭」。
两笔贷款的结构创新：用加密资产「撬动」首付
Coinbase 随后解释了这一机制的核心逻辑与优势，本质在于解决「流动性」这一关键摩擦。
在这一模式下，加密资产持有者无需一次性拿出全部现金，也无需出售资产，即可获得住房贷款。通过将数字资产纳入承销流程作为抵押，链上财富得以转化为现实世界的购买力——既拓宽了购房路径，也保留了长期投资头寸。
这一产品在法律结构上与传统按揭基本一致，具备相同的法律保障。但关键差异在于：借款人无需支付现金首付，而是通过质押加密资产获取一笔单独贷款，用于覆盖首付。
具体而言，购房时将形成「两笔贷款」结构：
第一笔，是针对房产本身的标准房利美抵押贷款；
第二笔，则用于支付现金首付，由你质押的加密资产提供担保。
Better 的一项关键设计是，两笔贷款采用相同利率与摊销期限，借款人只需偿还一笔合并后的月供，这在市场上尚属首次。
例如，如果你想购买一套价值 50 万美元的房产，可以质押价值 25 万美元的比特币，从而获得 10 万美元贷款用于支付首付。在贷款存续期间，你的加密资产将托管在 Better 的 Coinbase Prime 账户中，待贷款还清后返还。此外，当借款人选择质押比特币时，贷款条款并不会因比特币价格波动而发生变化；即便市场波动，你的抵押贷款条件仍保持不变。
从更宏观的视角来看，这一产品被视为加密资产进入现实金融体系的一次关键尝试。稳定币已在全球支付与资金管理中广泛应用，代币化正逐步渗透至信贷、主权债务与资本市场，而住房金融，则被视为下一个落点。
这些新的加密抵押贷款，是将加密资产纳入美国住房金融体系核心基础设施的第一步。这正是「一切皆可交易平台（Everything Exchange）」愿景的现实呈现，不仅是在链上交易各类资产，更是让这些资产在现实世界中可被使用。这证明，加密资产可以与受监管、具政府背书的体系实现互操作，从而带来更大的经济自由，并拓宽实现「美国梦」的路径。
在接受 CNBC 采访时，Better 的 CEO Vishal Garg 表示：「我们现在终于搭建出了基础设施，让美国任何被代币化的资产都可以被质押，用来帮助人们实现购房。这一切从比特币、从 USDC 开始，但未来可以扩展到 Apple 股票、Amazon 股票，或任何公开交易的共同基金、债券基金，甚至是你在退休账户（IRA）中持有的资产——这些都可以被用来质押，支持你买房。」
Coinbase 消费者与商业产品负责人 Max Branzburg 补充道：「以代币为抵押的按揭贷款，是为那些在传统首付储蓄上面临障碍的年轻一代打开住房拥有权的一大关键一步。」
成本与风险：更高门槛，还是另一种杠杆？
但这一模式并非没有代价。
CNBC 指出，借款人需要同时偿还两笔贷款，这将显著抬高整体成本。
The Wall Street Journal 也对此进行了说明：这一新型按揭产品的运作方式如下：购房者首先从 Better 获得一笔传统的 15 年或 30 年期、由房利美支持的抵押贷款；与此同时，购房者无需支付现金首付，而是通过质押比特币或 USDC（主流稳定币）获得一笔单独贷款，用于覆盖首付。
由于以第二笔贷款替代现金首付，借款人需要为两笔贷款同时支付利息，这将显著提高整体购房成本。两笔贷款的利率区间，大致与典型的房利美按揭利率相当，或最高高出约 1.5 个百分点。
换言之，这一方案本质上是用「杠杆」替代「储蓄」。
不过，Better 的 CEO Vishal Garg 表示，其平台提供的利率仍低于竞争对手，且两笔贷款的利率与期限保持一致。他称：「你仍然保留了资产的升值空间；在 USDC 的情况下，你持有的资产以及其产生的收益，可以用于对冲按揭贷款的利息支出。」
《华尔街日报》还援引 Redfin 于 2025 年的一项调查称，超过 10% 的千禧一代和 Z 世代曾出售加密资产来支付购房首付。
从更宏观的角度看，这一举措被视为房地产全面代币化进程中的关键一步。
专注加密领域的房地产经纪人 Tony Giordano 在 Property Play 播客中表示：「我看不出未来 10 年内，整个房地产行业不迁移到区块链上的可能性。」
[原文链接]
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